Как се осъществява съдебна делба на недвижим имот?

Когато няколко собственика на един недвижим имот искат да го поделят помежду си, но не могат да се разберат как да стане това, те прибягват до съда – по-трудният и бавен начин, избран от участниците заради необходимостта от арбитър в спора. Поводи за съдебна делба са най-често случаите на общи наследствени имоти, както и прекратяването на съпружеска имуществена общност, но съдебна делба може да се извърши във всички случаи на обща собственост, например разделяне на имоти, придобити чрез общ бизнес. Допустима е и за ликвидиране на общо право на строеж или надстрояване и пристрояване.
Производството за извършване на съдебна делба е двуфазно.
Първата фаза е за установяване на правото на делба, т. е. допускане на делбата. Според Закона за собствеността всеки съсобственик може въпреки наличието на противна уговорка, да иска делба на общия имот, освен ако законът разпорежда друго, или ако това е несъвместимо с естеството и предназначението му. Правото на делба се осъществява като се отдели частта на този, поискал делбата. За допускане на съдебната делба се предявява иск пред районен съд. Според чл. 278 ГПК, ако става въпрос за делба на наследство към исковата молба трябва да се приложат: удостоверение за смъртта на наследодателя и за неговите наследници; удостоверение или други писмени доказателства за възникването на съсобствеността; преписи от молбата и приложения за другите сънаследници. В първото по делото заседание всеки от сънаследниците може да възрази против правото на някой от тях да участва в делбата, против размера на дела, който му се пада, както и против включването в имуществената общност на някои имоти. Необходимо е изчерпателно да се посочат всички факти ,като се следи развитието на съсобствеността.

This movie requires Flash Player 10

В производството за допускане на делбата се разглеждат и оспорвания на произход, осиновявания, завещания и всички други отношения, обуславящи имуществената общност – участниците в нея и техните дялове. Тези възражения се правят в първата фаза, защото са свързани с правото на делба. Във втората фаза може да има възражения само, ако след допускането на делбата общата собственост се е променила заради нови факти.

Решението на районния съд по допускане на делбата подлежи на обжалване и влиза в сила съобразно правилата на общия исков процес. В решението съдът се произнася между кои лица е допусната делбата, за кои имоти е тя и каква е частта на всеки съделител. То има самостоятелна правозащитна функция, придава самостоятелен характер на първата фаза и се зачита от съда на следващия етап. Ако по някаква причина искът бъде оттеглен и се прекрати процеса, решението от първата фаза запазва силата си. Ако съдът реши да не допусне делбата, същите лица не могат да предявят повторен иск на същото основание. Но може да се допусне нов иск за обща собственост, възникнала след влизането в сила на съдебното решение. Страни по предявения иск за съдебна делба са всички участници (настоящите, а не първоначалните участници в общата собственост) без значение дали ще са ищци или ответници. Ако в делбата не участват всички възможни съделители
искът е недопустим.

Всеки от тях има двойно качество в процеса – ищец относно своето право на делба и ответник спрямо това на останалите. Отговорността за съдебните разноски се разпределя между всички съсобственици в зависимост от размера на дела, който се пада на всеки. Ако искът се отхвърли обаче, разноските се поемат от ищеца. Съгласно правилото на чл. 119, ал. 1 ГПК ищецът винаги може да оттегли своя иск, но когато става дума за делба, той трябва да има съгласието на останалите участници. Ако ищецът оттегли иска си, а ответниците не желаят производството да продължи, то се прекратява. Но ако те не са съгласни, не може да има отказ от иска. Основното правило в гражданския процес е, че недоказаният факт е неосъществен факт, което означава, че ако страните не докажат изгодните за тях факти, то не може да се установят и правата им.

Втората фаза – извършванетона съдебната делба има за цел да осъществи признатото право на делба и да разреши споровете между съделителите. Исковете по тези спорове се предявяват в първото заседание след допускането, което е решаващо за много от правата на участниците в спора. На него всеки съделител, който иска да получи целия имот трябва да предяви претенция за това.Но, ако заинтересуваната страна пропусне да предяви иск тя губи единствено възможността спорът да се реши в това производство. Така на практика решението на спора може да се проточи с години, а от това неотстъпчивите наследници само могат да изгубят. Назначеното от съда вещо лице дава заключение поделяеми ли са имотите, колко дяла могат да се образуват от тях и каква е пазарната им стойност. Разноските по експертизата се заплащат от страните съобразно делбените им права.

При наличие на техническа възможност, доказана с инвестиционен проект, одобрен от главния архитект на общината, може да се предложат и повече варианти за делба. Единият начин за осъществяване на делбата е чрез образуване на дялове и предоставянето им в изключителна собственост на някой от съделителите. Тук първо трябва да бъде съставен проект за разделителен протокол. Разделянето на наследствени имоти е регламентирано в чл. 69 – 72 от Закона за наследството. Преди да се пристъпи към съставянето им, всеки сънаследник трябва да привнесе в наследството това, което дължи на наследодателя и на другите сънаследници във връзка с общата собственост на имотите. Ако това не може да стане в натура, останалите съсобственици получават равностойна част в пари.

След обявяването му разделителният протокол не може да се отменя или изменя. Ако в общата собственост, подлежаща на делба, има имоти, в които съделителите имат обща собственост с трети лица, тя първо трябва да бъде ликвидирана, за да може да се извърши делбата. Ако това не стане преди съставянето на разделителния протокол, тези имоти се изключват и стават предмет на друга съдебна делба. Ако се дели един застроен имот, в който трети лица, които не са наследници също имат собственост, те също трябва да участват в делбата.

Когато имотът не може да се раздели реално, се прави публична продан при принудително изпълнение (с участието на съдия-изпълнител). Всеки от съделителите може да се включи в нея и когато имотът се продаде, всеки наследник получава част от цената спрямо квотата си. Тази процедура обаче ощетява съсобствениците в сравнение с продажбата на имота по пазарни цени, споделят юристи и препоръчват споразумението дори с цената на компромиси пред сложната и скъпа съдебна процедура.

сп.Софийски имоти.

This movie requires Flash Player 10