Банката да ти вземе апартамента…

Много софиянци губят апартаментите си. Размерът на явлението още не е оповестен официално. Ренета Милчева Василева, първата частна съдебна изпълнителка в България, каза за e-vestnik, че ипотечните вземания на банките са се повишили много (тоест много хора вече не могат да си плащат вноските и губят имота си). Но банките още не дават всички дела на съдиите изпълнители. Според Василева най-вероятно някои банки изчакват за част от делата, защото все още се ориентират. Пробно пускат по няколко дела, да видят какво ще стане при разразилата се криза.

От друга страна банките не са готови с отделите, които подготвят, за да изкупуват заложените при тях имоти за кредити. Това е по-изгодно за тях. Но банката не може да взима направо ипотекирания имот, а може да го изкупи след съдебно производство. Ако банката изкупи имота за повече пари, отколкото е останалото задължение на длъжника, горницата над него му се връща, като от него се приспадат всички такси. “Много пари съм връщала на длъжниците, чийто имоти съм продала – казва частната съдебна изпълнителка Ренета Василева – Например на една жена неотдавна върнах 100 000 лв.”. Но не всички са късметлийки като нея.

Георги Т. е изплатил наполовина апартамента си, но повече не може да плаща. Той е спрял да внася месечните погасителни вноски още през февруари. Банката е извадила изпълнителен лист и съдия изпълнител ще продаде имота му на търг.

Георги е взел 80 000 евро кредит, срещу ипотека на жилището, и досега е изплатил на банката 45 000 евро. Но е загубил работата си, сега е на двойно по ниска заплата (900 лв.), а жена му е останала без работа. Георги не е внесъл вече 5 месечни вноски. Няма шанс да ги внесе. Надява се да си върне част от парите, които е дал на банката. По цени в момента апартаментът на Георги може да се продаде за най-малко 70 000 евро на търг. Той е в квартал “Слатина”, на едно от най-хубавите места, 3-стаен.

This movie requires Flash Player 10

Какво може да получи от отнетия имот собственикът?

По закон собственикът задължително получава разликата от сумата, за която е продаден имотът и цялото останало задължение, заедно с добавените такси и лихви, пояснява Василева. Но може да се окаже, че с получената сума не покрива останалия дълг, защото междувременно той се е увеличил. Освен лихвите и таксите на банката по кредита, със спиране на плащането банката начислява доста висока наказателна лихва за всеки ден просрочие. В случая с Георги сумата не е толкова голяма, защото той отрано е информирал банката, че няма да може да плаща повече и апартаментът трябва да се продаде. Но има и такси.

Таксата на съдия изпълнителя, независимо дали е частен или държавен, е пропорционална на вземанията, които трябва да събере. Примерно на 100 000 лева таксата е 5 225 лева плюс 2% за горницата над 2000 лева и по новия закон тя задължително се плаща от длъжника. Той трябва да плати и адвокатския хонорар по делото, което банката е водила срещу него. Тоест от цената, която ще се постигне при наддаване за апартамента на търг, зависи ще остане ли нещо и за собственика на ипотекирания имот.

Ако парите не стигнат и той продължава да дължи на банката след продажбата на ипотекирания имот, той трябва да върне целия остатък наведнъж. Но ако няма пари, някаква собственост, кола, няма какво да му се събере. Така че съдия изпълнителят приема и по 100 лева да плаща, само и само да изплати този остатък. Последната мярка, която се прилага в такива случаи, е паспортно ограничение, тоест забрана да напуска страната, ако дължимата сума е над 5000 лева. В случая с Георги той има шанс да получи обратно към 20 хил. евро, след като се приспаднат всички такси, лихви и др., ако апартаментът му се продаде за поне 70 000 евро.

Човек, който взима ипотечен кредит и залага жилището си, трябва да е наясно, че в момента процедурата на частното изпълнение е в пъти по-бърза, отколкото преди година, предупреждава Георги Дичев, председателят на Камарата на частните съдебни изпълнители. Длъжникът вече няма право да обжалва оценката на апартамента, която се определя от съдия изпълнителя. Преди да влезе в сила новият Граждански процесуален кодекс (ГПК) през март 2008 г., по формална жалба от рода на: “Не съм съгласен с определената цена”,  имаше дела, които се точеха по година – две в съда и се бавеше производството, обясни Дичев.

Масово хората продължават да взимат кредити, без да мислят, че трябва да връщат пари, казва Георги Дичев. Хора с по 2-3 потребителски кредита си купуват коли на лизинг, а когато имат бизнес, за да го спасят, залагат семейното си жилище и теглят нов кредит.

Възможно ли е изведнъж да ни продадат имота, без да се усетим?

Човекът често дори не знае, че е осъден, защото банките могат да извадят изпълнителен лист, което става на закрито съдебно заседание, без призоваване на страните – достатъчни са извлеченията от сметките с плащанията. И първият възможен момент за собственика да реагира, че е станала някаква грешка, е от момента на връчване на тази покана. Той може или да възрази в 14-дневен срок, че не дължи, или да плати, или да чака да види какво ще му се случи. Ако наистина не е плащал, или ако не реагира навреме, имотът му се продава. Може дори за една вноска да загуби жилището си, ако в договора с банката е написано това условие. Повечето от банките пристъпват към съдебно изпълнение при три неплатени вноски.

“Но ОББ, примерно, за просрочване на една вноска по потребителски кредит прави изпълнителен лист и хората пропищяват”, обяснява съдия Василева. Може човек да е пропуснал, забравил – няма значение. Вадят съдебните листове на купища и ги носят на съдия изпълнителите.

Според частната съдебна изпълнителка делата по ипотечни кредити са най-лесните откъм закон и процедура, но в момента са трудни от човешка, емоционална гледна точка. След като изпълнителното дело попадне при съдебния изпълнител, той задължително налага възбрана върху имота заедно с поканата за доброволно изпълнение и връчва дата за оценка на имота. И в крайна сметка го продава.

На описа обикновено съдия изпълнителят отива с полицай. Ако апартаментът на осъдения е заключен, се разбива вратата. След като имотът бъде описан, най-рано след 7 дни се насрочва дата за продажба, която трае един месец. През този месец продажбата се обявява на табло в съответния районен съд, а за столицата – и на табло в общината, и в Интернет страниците на съдебния изпълнител, на когото е възложено изпълнението. Датите на търга се съобщават и на длъжника… Има много фирми прекупвачи, офшорки, които следят тази информация. Те имат различни схеми, за да докопат имота на по-ниска цена и после го препродават на висока.

Как да се разберем със съдия изпълнителя?

Председателят на Камарата на частните съдебни изпълнители Георги Дичев съветва, че длъжникът трябва да е активната страна, а не да разчита, че банката ще го потърси и ще го чака. Той трябва да ходи да разговаря в банката, да търси решение. Защото много хора изпускат момента, в който все още е имало начин да решат проблема си безболезнено. Минават няколко месеца, в които банката си вади изпълнителен лист и съдебният изпълнител задейства процедурата. Ако длъжникът не реагира своевременно, може да се стигне до продажба на жилището му. Има случаи, при които дори след продажба на апартамента му, не може да погаси задължението с лихвите, към които са прибавени високи наказателни лихви и накрая пак остава длъжник на банката.

Гражданите и фирмите длъжници не трябва да чакат съдебен изпълнител да ги потърси, съветва съдия изпълнителят Георги Дичев. Когато започнат финансовите им затруднения, най-добрият подход е да се обърнат към своя кредитор, независимо дали е банка или фирма и да потърсят варианти, които да изключат стигане до съдебно изпълнение, което в най-масовия случай завършва с търг на ипотекирания имот.

Длъжникът може да се споразумее с банката – например издължаването да става на по-малки месечни вноски и да се разсрочи за по-дълъг период. Банките са доста гъвкави в подобна ситуация. Особено в момента, когато пазарът на недвижими имоти замря или сделки се извършват на по-ниски нива, отколкото миналата година. Те по-често проявяват добра воля и често даже не достигат до съдебно изпълнение.

Ако обаче длъжникът е изпуснал този момент и е стигнал до съдебен изпълнител, горещо му препоръчвам да не прави това, което някои правят – почват да се крият и си мислят, че бурята ще ги отмине. “Нищо няма да ги отмине – казва Дичев – Има законова процедура и тя си върви.” Има полиция и т. н. По-добре е, като получи поканата за доброволно изпълнение, длъжникът веднага да отиде при съдебния изпълнител и да разговаря с него за по-благоприятни начини за плащане на задължението, за други възможни изходи от създалата се ситуация. “Ние, съдебните изпълнители, също сме хора, виждаме че вече  масово хората изпитват финансови затруднения и сме гъвкави”, казва Дичев.

Длъжникът може да направи възражение в съда и, ако представи достатъчно убедителни доказателства, че не дължи нищо, съдът спира изпълнението. Другата възможност е да внесе парична гаранция в размер на една трета от дължимата сума или да плати целия кредит. След като съдът спре изпълнението, и съдия изпълнителят го спира. “Но през това време ние (съдия изпълнителят) може да сме му продали имота. Зависи длъжникът колко бързо ще реагира, съдът колко бързо ще реагира”, обяснява Ренета Милчева Василева.

Ако се стигне до публична продажба на имота на длъжника, забранено е той да участва като наддавач в търга, обявен от съдия изпълнителя. Но взискателят (кредиторът) има такова право. Банката може да участва в търговете за продажба на ипотекирани имоти… Досега началната цена, от която започва наддаването, се определяше като 50% от пазарната стойност на имота. Очаква се всеки момент да влезе в сила приетото от парламента ново правило – началната цена при публична продажба да бъде 75% от пазарната стойност на имота.

“Още преди да влезе в сила новата разпоредба, повечето от съдебните изпълнители се стремят да оценят имота по-високо, тоест да завишат цената – примерно 150 000 евро, така че 50%  стават 75 000 евро, обяснява Ренета Василева. Защото длъжници вече не са хора, които са измамили банките, като са ипотекирали малки имоти за много по–голям кредит. Такива дела при предишните ми съдебни изпълнения бяха просто песен”, разказва тя. Според нея в момента ситуацията е коренно различна. “От чисто човешка гледна точка е отчайваща и житейски трагична”, казва тя и затова й е трудно да упражнява съдебното изпълнение.

Осъдени са хора, които са взели съвсем малки кредити, а заложените имоти са с много по-високи по цена. Ипотекираната собственост би могла да обезпечи много по-голям кредит. Василева дава пример със свой клиент, който взел 30 хил. евро заем, а е ипотекирал имот, който струва 100-120 хиляди евро. Малко по-късно взел още 10-15 хиляди евро, за да го обзаведе и направил  действително много луксозно жилище. Бизнесът му е вървял. Правел дограми… Но идва кризата и строителният бизнес спира. Не му плащат и той закъсал.

“В момента, разберете, нямам 10 стотинки в джоба си, докато само преди три месеца, доходът ми беше 5000 лева на месец. Ако някой рече да ми плати, мога да имам и 5 000 евро”, се оплакал човекът на съдебната изпълнителка.
“Ето днес дойде и каза, че е събрал 7000 евро, някой му е платил. Но утре може да има 5 стотинки. Тази несигурност го докарва до спиране на плащанията по кредита и банката го осъжда”, обяснява Ренета Милчева. При това положение няма много възможности за лавиране.

В момента, в който делото влиза в кантората на частния съдия изпълнител, по новото изменение на закона, се дължат всички пропорционални и авансови такси. А те хич не са малки – за изваждане на изпълнителен лист в софийския районен съд таксата варира от 10% до 2%, в зависимост от размера на сумата. На 100 000 лева таксата е 2% плюс твърда сума. Затова длъжникът изпада в още по-голямо финансово затруднение и му става невъзможно да се оправи.

Съдебен изпълнител, който се опитва някак да помогне на потърпевшия, му разяснява всички негови права и възможности, които не са много. Първата възможност е самият той да започне усилено да търси купувач на имота. Но това е много трудно, тъй като върху него вече има възбрана от съдебен изпълнител, не е чист, а е ипотекиран. Купувачът трябва да поеме в дълг тази ипотека, да встъпи в задълженията на длъжника вместо него. А той, като получи сумата от продажбата, да вдигне забраната върху имота, след като са платени и таксите.

Вторият вариант, който е по-възможен, е длъжникът да намери роднина или приятел с финансови средства, който да участва в търга и купи имота. С част от получената сума се покрива задължението към банката, останалата се предоставя на бившия собственик на имота. Той може да започне да изплаща на своя роднина парите, които е взел за апартамента, за да може евентуално да си го върне. Но пак ще се натовари с такси, с нотариални санкции. “Срам ме е да кажа, че реално няма изход от ситуацията. Хората остават на улицата, трябва да търсят средства, за да си върнат жилището”, казва Ренета Василева.

“Когато взимат кредит, хората много внимателно трябва да си направят сметка на семейния бюджет, съветва Георги Дичев. Винаги да калкулират и някакъв лош сценарий – примерно единият от семейството остава без работа или даже двамата. Какво ще правят в този случай, откъде ще вземат пари да си погасяват вноските. Защото масово много хора взимаха и продължават да взимат кредити без да мислят, че тези пари трябва да се връщат.”

Автор:Таня Киркова/e-vestnik.bg

This movie requires Flash Player 10